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内房寒冬:内地城镇住房空置率升至22.4%

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香港文汇报讯(记者方楚茵)学术调查研究机构中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)发表最新报告,2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4%,较2011年提高1.8个百分点,房价下行趋势已定,意味内房市场寒冬将临。报告指,内地家庭自有住房拥有率已经很高,且还在迅速上升;内地住房市场刚性住房需求及改善型住房需求乏力,城镇家庭自有住房的空置现象亦非常严重。

CHFS调查指,内地现有住房存量完全可满足住房需求,现有住房年供给40%即可满足年新增住房需求,反映房价下行趋势已定。机构于2012年末发布数据指,2010年中国家庭收入的坚尼系数为0.61。但据国家统计局2013年初公布2003年至2012年全国居民收入坚尼系数,最高是2008年的0.491,2010年时为0.481。

调查显示,人户分离造成的空置住房比例2013年为5.1%,较2011年4.8%上升0.3个百分点,拥有多套住房的家庭空置房屋比例亦由2011年15.8%升至去年的17.3%。据估算,中国城镇地区空置住房为4,898万套,较2011年增加842万套,空置住房佔用4.2万亿元人民币的银行住房贷款。

住房存量过剩

该机构最新季度数据又显示,截至今年3月城镇地区住房拥有率已升至89.2%,城镇家庭拥有多套房比例升至21%。据估算,潜在刚性住房总需求为24.6%,约5,400万套住房,潜在改善型住房需求为13.1%。另据家庭收入及资产状况、房价收入比、家庭还贷能力等不同口径估算,可实现的刚性住房需求在680万间至2,300万间,可实现改善型住房需求在860万间至950万间,综合来看,可实现住房需求不及总需求的40%。

按上述数据,以可实现刚性住房需求及可实现改善型住房需求的上限总数3,250万套计算,城镇地区家庭自有空置住房为4,898万套,待售商品住宅约为350万套,总供给为5,248万套住房。即使不计及「十二五」期间保障性住房建设供给,现有存量住房亦可满足可实现住房需求,显示内地住房存量过剩,空置率高。

吁徵多套房税

该机构建议住房市场调控应注重盘活存量,短期可通过免除租房税费,让空置房屋产生效益,长期可对多套房家庭徵收房地产税,提高空置房持有成本,激活空置住房。鑒于现有保障房同时存在「错配」及高空置现象,该机构认为应减少或停止新建保障房,通过对低收入家庭或农村流动家庭发放租房补贴,既能解决这部分家庭住房问题,亦能活跃租房市场。